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000014348/2018-04714

公示公告

市政府

2018-11-01

蒙自市人民政府关于印发蒙自市物业管理办法的通知(蒙政规(2018)1号)

蒙自市人民政府关于印发蒙自市物业管理办法的通知(蒙政规(2018)1号)

 

 

 

蒙自市物业管理办法

  

第一章 总则

  

  第一条 为规范物业管理活动,维护物业服务活动中各方合法权益,营造良好的居住和生活环境,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》及相关法律法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内物业的使用、服务、维护及其监督管理活动,适用本办法。

  本办法所称物业管理,是指建设单位选聘前期物业服务企业或业主按规定选聘物业服务企业,及业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条 市住房和城乡建设局(以下简称市住建局)是物业服务企业的行政主管部门,负责本市物业服务企业的指导、监督工作,并将物业管理工作纳入城市治理工作体系,建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

  

  第四条 乡镇人民政府(街道办事处)、发改、法院、公安、住建、国土、规划、城市管理、民政、环境保护、市场监督管理、税务、工信、供电、水务等部门按照各自职责,做好物业管理相关工作,并对物业管理相关的各方利益主体的失信行为进行惩戒。

  各行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式,按照职能分工履行职责,及时受理业主和相关单位的投诉、举报,依法调查处理违法违规行为。对实名投诉、举报实行限时回复,并对实名投诉、举报人予以保密。

  第五条 市物业管理行业协会应加强内部建设,配合乡镇人民政府(街道办事处)、市住建局等行业主管部门做好物业管理工作及矛盾纠纷的协调和处理,促进物业管理行业规范和谐发展。

  第六条 乡镇人民政府(街道办事处)、负责辖区内召开业主大会、选举业主委员会的指导、监督、筹备及物业管理活动的指导、监督和矛盾纠纷的调处。

  社区居民委员会协助乡镇人民政府(街道办事处)做好辖区内物业管理相关工作。

  第七条 建立物业服务第三方评估制度。业主、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

  物业服务第三方评估机构应当依照法律法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

  

第二章 业主及业主大会

  

  第一节 业主大会

  第八条 业主应当按照法律法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等,实名参加业主大会,行使权利、履行义务。

  临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则,应当对业主参加业主大会的方式、违反共同约定的责任、争议处理办法作出约定。

  第九条 业主大会根据划定的物业管理区域设立,一个物业管理区域成立一个业主大会。建设项目批文、宗地、规划设计总平面图相关联的,为一个物业管理区域;由市政道路、围墙或共用设施设备可以独立的,可以划分为两个或两个以上的物业管理区域;单幢非住宅楼及商住楼,具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的,可以为一个物业管理区域;在市政道路等自然边界围合的区域内,有多个物业区域的,可以合并为一个物业管理区域。

  零散建设的不封闭区域,可由社区居民委员会结合片区管理划分物业管理范围,协助组织物业服务活动。

  业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,维护全体业主在物业管理活动中的合法权利,依法履行职责。

  业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。

  业主户数超过二百户的住宅小区,可以成立业主代表大会,履行业主大会议事规则规定的职责,业主可以列席业主代表大会会议。

  业主大会或者业主代表大会(本办法统称业主大会)通过的决定对全体业主具有约束力。

  第十条 物业管理区域内户数低于一百户,且经三分之二以上业主同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十一条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积和户数超过建筑物总面积及总户数百分之五十,或者物业交付使用已超过一年,且交付使用物业的建筑物总面积及户数达到百分之三十的,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

  分期开发的物业管理区域可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业管理区域已交付的专有部分面积和户数超过建筑物总面积及总户数百分之五十,重新补选或改选业主委员会委员。

  第十二条 房屋的所有权人(配偶)为业主。尚未进行房屋权属登记,但基于买卖、赠与、征收补偿等已经合法(到相关部门办理手续)占有该房屋的人,在物业管理和服务中视为业主。

  业主应当依照法律法规、临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则和物业服务合同(协议)行使权利,履行义务。

  第十三条 首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担,建设单位应在项目办理竣工验收前,向所在地乡镇人民政府(街道办事处)指定的专用账户缴存首次业主大会会议筹备经费。需使用筹备经费时,由筹备组向乡镇人民政府(街道办事处)申请审批拨付。

  建设单位应当按照物业管理区域规划核准总建筑面积(含地下建筑面积)每平方米0.2元承担筹备经费,费用最高不超过5万元。总额不足1万元的,按1万元计。

  业主大会成立后,首次业主大会会议筹备经费如有结余,应当转为业主大会经费。业主大会成立后筹备组解散前,应对首次业主大会会议筹备经费收支情况进行公示,接受乡镇人民政府(街道办事处)和业主监督。

  第十四条 符合业主大会成立条件的,乡镇人民政府(街道办事处)及所属社区居民委员会在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出筹备业主大会书面申请后三十日内,组织成立业主大会筹备组。

  筹备组人数为五至十三人的单数。筹备组可以由业主成员以及乡镇人民政府(街道办事处)、建设单位、社区居民委员会等派员组成。筹备组组长由乡镇人民政府(街道办事处)代表担任。业主成员由乡镇人民政府(街道办事处)及所属社区居民委员会组织业主推荐产生,业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。

  筹备组中业主成员的推荐办法由乡镇人民政府(街道办事处)及所属社区居民委员会确定,并事先告知全体业主。筹备组自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置及蒙自市房地产管理信息平台公示。业主对筹备组成员有异议的,由乡镇人民政府(街道办事处)及所属社区居民委员会协调解决。

  筹备组正式开展筹备工作前,市住建局、乡镇人民政府(街道办事处)及所属社区居民委员会应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

  第十五条 筹备组成员应当符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力的;

  (二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职或有利害关系的;

  (三)本人及其配偶、直系亲属未在本住宅小区开发建设单位任职或有利害关系的,建设单位代表除外;

  (四)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的;

  (五)无不宜担任的其他情形。

  筹备组业主成员应当履行交纳物业服务费、公共水电分摊费、设备设施检测费、电梯维保费、汽车停放费、住宅专项维修资金等费用的义务,不得有损坏房屋承重结构、违章建设、占用公共区域或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用的行为。

  第十六条 业主有下列情形之一的,不得担任筹备组成员、业主代表及业主委员会委员:

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  (二)丧失民事行为能力的;

  (三)依法被限制人身自由的;

  (四)有损坏房屋承重结构、违章建设或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的;

  (五)侵占业主共有部分、绿地、毁损绿化、共有设施设备等且未改正的;

  (六)未按照规定或者物业服务合同约定交纳物业服务费、公共水电分摊费、设备设施检测费、电梯维保费、汽车停放费、住宅专项维修资金等费用的;

  (七)被相关部门列入失信人员名单的;

  (八)有其他违反法律法规、临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的。

  (九)违反市人民政府有关房屋出租规定且未改正的;

  (十)本人及其配偶、直系亲属在同一物业管理区域内提供物业服务的企业任职或者有利害关系的;

  (十一)本人及其配偶、直系亲属在本住宅小区开发建设单位任职或有利害关系的。

  第十七条 筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作,并召开首次业主大会会议:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)拟订管理规约和业主大会议事规则草案,其中业主大会议事规则草案中可以约定是否设立业主代表、业主监事会,拟订业主小组划分方案草案;

  (三)确认业主身份(含共有人身份、房号、身份证号、电话号码),确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)拟定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

  (六)确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案;

  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前报所属社区居民委员会审核,乡镇人民政府(街道办事处)审批,以书面形式在物业管理区域内及蒙自市房地产管理信息平台公示。业主对公示内容有异议的,筹备组应当记录并作出书面答复。

  业主大会成立后,筹备组自动解散。筹备组未在九十日内完成前款所述筹备工作的,由乡镇人民政府(街道办事处)书面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议,或者对筹备组成员有异议的,诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。

  第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议,由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。

  有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占业主投票权数百分之二十以上的业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

  定期会议和临时会议召开十五日前将会议内容函告所属社区居民委员会,社区居民委员会应当参与指导,对业主大会会议表决情况进行监督。发生上述第二款的及时通知社区居民委员会参与指导、监督。

  业主委员会或者其他业主大会召集人未能按照业主大会议事规则要求召开业主大会定期会议或临时会议的,社区居民委员会应当责令限期召开。未按时召开的,由社区居民委员会指导相关业主召开业主大会定期会议或临时会议。

  第十九条 业主大会决定以下事项:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

  (四)制定物业服务内容、标准及费用,代收代交费用收费方案,公摊费用分摊方式;

  (五)选聘和解聘物业服务企业;

  (六)筹集、续筹和使用住宅专项维修资金;

  (七)改变共有部位、共有设施设备的用途,改(扩)建、重建建筑物附属设施;

  (八)授权业主委员会决定共有部位、共有设施设备的经营方式,管理、使用公共收益;

  (九)有关行使共同管理权利的其他重大事项。

  业主大会作出前款第七项决定,应当符合有关法律法规的规定,并依法办理有关手续。

  对业主大会的议事方式、表决程序应当在业主大会议事规则中作出约定。

  第二十条 同一物业管理区域内有二幢以上房屋的,可以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

  成立业主小组的,应当在业主大会议事规则中明确业主小组的职责范围、工作规范等事项。

  第二十一条 业主小组范围内的全体业主推选本小组出席业主大会会议的业主代表。业主小组议事由该小组推选产生的业主代表主持,共同讨论决定本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项。

  业主小组作出的决定应当符合管理规约、业主大会议事规则的规定,不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定,并在作出决定后七日内告知业主委员会。

  第二十二条 业主小组推选业主代表,应当经本小组专有部分占建筑物总面积百分之五十以上的业主且占总人数百分之五十以上的业主同意。对业主代表的推选方式、表决办法等应当在业主大会议事规则中作出约定。

  业主代表应当为本业主小组内的业主,其资格条件、任期等参照业主委员会委员设置条件,在业主大会议事规则中规定。

  第二十三条 业主代表履行下列职责:

  (一)在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见,出席业主大会会议;

  (二)组织开展本办法第二十一条规定的业主小组议事权限所确定的活动,并将结果告知业主委员会;

  (三)告知业主委员会本小组业主的有关意见和建议;

  (四)建立本小组工作档案;

  (五)业主大会议事规则规定的其他职责。

  第二十四条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者运用蒙自市房地产管理信息平台等形式召开表决,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积百分之五十以上且占总人数百分之五十以上的业主参加。业主大会决定本办法第十九条第六项和第七项规定的事宜,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意;决定本办法第十九条除第六、第七项外的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积百分之五十以上的业主且占总人数百分之五十以上的业主同意。讨论的事项需要表决的,按照有关法律法规和业主大会议事规则规定的程序、方式和办法执行。

  召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主。

  业主委员会应当做好业主大会会议的组织、签到、记录、维护秩序等工作。

  第二节 业主委员会

  第二十五条 业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

  第二十六条 业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、物业服务费用标准、业主人数等因素,在管理规约、业主大会议事规则中明确业主大会、业主委员会日常工作经费及业主委员会委员工作补贴,费用由全体业主承担;费用的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

  业主大会可以根据工作需要设立业主监事会,聘请业主委员会秘书。具体产生办法、工作职责、所需经费在业主大会议事规则中约定。

  业主委员会应当将业主大会、业主委员会日常工作经费及使用情况,至少每半年在物业管理区域内显著位置公示一次,接受业主监督。

  第二十七条 业主委员会由五至十一人的单数成员组成,每届任期三至五年,委员可以连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

  未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,在物业所在地乡镇人民政府(街道办事处)和社区居民委员会的指导、帮助下,根据业主大会议事规则召开业主大会会议,选举产生业主委员会或者增补业主委员会委员。

  第二十八条 业主委员会履行下列职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议;

  (二)召集业主大会会议,定期书面向业主大会报告工作并在物业管理区域内显著位置及蒙自市房地产管理信息平台向全体业主公布,接受业主质询;

  (三)根据业主大会决定代表业主与业主大会开展物业服务企业招标投标工作,并与中标的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业服务活动中的相关问题;

  (五)督促业主、物业使用人遵守管理规约,按期交纳物业服务费及其他相关费用,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (六)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

  (七)根据管理规约和业主大会议事规则,决定共用部位、共用设施设备的经营方式,管理、使用并公布业主所筹集经费、经营所得收支情况;

  (八)配合乡镇人民政府(街道办事处)、社区居民委员会、公安机关等有关部门做好物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;

  (九)法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

  第二十九条 业主委员会不得有下列行为:

  (一)阻挠、抗拒业主大会行使职权;

  (二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

  (三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

  (四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

  (五)未经招标投标擅自与物业服务企业签订物业服务合同;

  (六)擅自动用住宅专项维修资金,侵占业主共有财产;

  (七)违反法律法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

  第三十条 业主委员会委员违反前述第二十八条、第二十九条或有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:

  (一)以书面方式提出辞职请求的;

  (二)不履行委员职责的;

  (三)利用委员资格谋取私利的;

  (四)拒不履行业主义务的;

  (五)侵害他人合法权益的;

  (六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

  业主大会或者业主委员会十五日内不终止其委员资格的,乡镇人民政府(街道办事处)应当督促业主委员会终止其委员资格。

  业主委员会委员有本办法第十六条情形之一的,业主委员会委员资格自行终止。

  第三十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持业主大会通过的相关文件和资料到乡镇人民政府(街道办事处)和社区居民委员会进行审核,审核合格后报市民政局办理备案,文件和资料齐全的,应当在五个工作日内出具书面备案证明。业主委员会在备案后三个工作日内将备案证明报乡镇人民政府(街道办事处)、市住建局、市公安局。

  第三十二条 业主委员会任期届满前三个月,书面告知乡镇人民政府(街道办事处)和社区居民委员会。乡镇人民政府(街道办事处)和社区居民委员会应当指导、协助成立换届改选小组,由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

  换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项,组织召开业主大会会议,但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

  第三十三条 业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内,将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交所属社区居民委员会保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的,社区居民委员会应当及时提供。

  业主委员会不按时移交的,乡镇人民政府(街道办事处)和社区居民委员会责令其限期移交;拒不移交的,市公安局给予协助。

  社区居民委员会在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内,将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

  第三十四条 业主委员会在任期届满前三个月不组织换届选举的,由乡镇人民政府(街道办事处)和社区居民委员会责令其限期组织换届选举;任期届满前两个月仍不组织的,由乡镇人民政府(街道办事处)和社区居民委员会组织换届选举工作。

  第三十五条 住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责:

  (一)不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件但未成立,经乡镇人民政府(街道办事处)和社区居民委员会指导后仍不能成立的;

  (三)列入老旧住宅小区改造实施计划及保障性住房具备前款规定情形之一的,乡镇人民政府(街道办事处)应当及时组织成立物业管理委员会。

  第三十六条 物业管理委员会由乡镇人民政府(街道办事处)组织成立,由业主以及乡镇人民政府(街道办事处)、市公安局、社区居民委员会、建设单位等派员组成。

  物业管理委员会人数应当为九至十三人的单数,其中业主成员不少于百分之六十,由所属社区居民委员会在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本办法第十五条的规定,不得违反本办法第十六条规定。

  物业管理委员会应当将成员名单在物业管理区域显著位置及蒙自市房地产管理信息平台公示。业主对物业管理委员会成员有异议的,由所属社区居民委员会协调解决。

  第三十七条 物业管理委员会应当依法履行职责,依照法律法规的规定,就住宅小区共同管理事项征求全体业主意见,形成业主共同决定。

  物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责,并在七日内与业主大会办理移交手续后解散。

  第三十八条 业主大会会议、业主小组议事表决可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。

  业主代表出席业主大会会议、业主委员会委员出席业主委员会会议不得委托他人。

  一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的,应当自行确定一名投票人。

  本市建立业主决策电子投票系统,由市住建局负责建设及维护。

  

第三章 前期物业管理

  

  第一节 前期物业服务

  第三十九条 建设单位依照法律法规规定的程序通过招标投标选聘前期物业服务企业,签订前期物业服务合同。

  前期物业管理阶段,建设单位应当监督物业服务企业履行前期物业服务合同。

  前期物业服务合同期限未满,但业主大会召开会议并通过招标投标选聘物业服务企业的,自业主委员会或物业管理委员会与中标物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,前期物业服务合同自行终止。

  第四十条 一个物业管理区域内有下列情形之一的,经市住建局批准,建设单位可以采取竞争性磋商方式选聘前期物业服务企业:

  (一)总建筑面积一万平方米以内(含非住宅面积);

  (二)低层、多层、高层混合住宅总建筑面积二万平方米以内(含非住宅面积);

  (三)高层住宅总建筑面积三万平方米以内(含非住宅面积);

  (四)招标公告发过两次,投标人少于三个。

  建筑面积的认定以规划审批范围的总面积计算。

  第四十一条 采取公开招标投标或者竞争性磋商方式选聘前期物业服务企业的,建设单位严格按《蒙自市物业服务招标投标管理办法》中有关规定编制招标文件,招标文件报市住建局、发改价监部门审核。

  第四十二条 物业服务合同应当按招标投标文件及投标人承诺签订。包含下列基本内容:

  (一)物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

  (二)公共区域的秩序维护;

  (三)公共区域环境卫生的维护;

  (四)公共绿化的维护;

  (五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等事项;

  (六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

  (七)物业服务档案和物业档案的保管;

  (八)物业服务从业人员的年龄、专业水平等;

  (九)所提供的物业服务的内容、质量及其他物业公共服务事项。

  物业服务合同还可以约定物业纠纷的调处与解决方式、合同的履约保证方式、合同的解除条件、物业装饰装修的管理方式等内容。

  第四十三条 物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起十五日内,持下列资料向市住建局备案:

  (一)中标通知书或者竞争性磋商的资料;

  (二)前期物业服务合同;

  (三)临时管理规约;

  (四)企业营业执照;

  (五)经规划部门批准的住宅小区总平面图、车辆(机动车、非机动车)停放平面图(室内、室外或地上、地下)及物业服务用房(含业主委员会议事活动用房)、社区用房等公共用房平面图;

  (六)其他需要提交的资料。

  物业服务收费标准备案审核通过后,给予备案回执,抄送市发改局。

  第四十四条 建设单位选聘的前期物业服务企业未按物业服务合同约定接管小区的或接管后擅自撤出小区的,由建设单位通过公开招标投标方式重新选聘新的物业服务企业,物业服务费超出《商品房购销合同》约定差额部分由建设单位承担,承担期限为1年,期满后由业主承担全额物业服务费。违反该条款的物业服务企业两年内不得进行本市小区物业服务。

  第四十五条 建设单位应在物业管理区域内房屋销售合同签订前,制定临时管理规约、住宅使用说明书及前期物业服务合同,并作为房屋销售合同的附件。

  临时管理规约由建设单位按照市住建局制发的统一示范文本制定,物业买受人在购房时签署。临时管理规约中应当载明下列事项:

  (一)业主定期交纳物业服务费用及其它应尽的义务;

  (二)业主对房屋使用及出租等规定;

  (三)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;

  (四)建设单位对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法等;

  (五)建设单位更换前期物业服务企业的条件;

  (六)共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气等费用的分摊方式;

  (七)与住宅物业管理有关的其他事项。

  住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)和共用能耗计量部位及费用分摊办法,不得占用共用部位、共用场地,不得移装共用设备和擅自改变房屋用途,以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项;并列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

  第四十六条 物业管理区域内的下列共用附属房屋归全体业主所有:

  (一)规划核准图上标注的非机动车停车位;

  (二)规划核准图上标注的地上停车位及室内公共停车位;

  (三)规划核准图上标注的避难层(间);

  (四)规划核准图上标注的共用设施设备用房;

  (五)建设单位移交给全体业主的物业管理用房;

  (六)建设单位承诺归全体业主共有的房屋;

  (七)其他依法归全体业主所有的房屋。

  建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权转让。

  第四十七条 建设单位在项目主体验收前,应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

  物业保修金实行统一交存、专款专用、政府监管的原则,由市住建局统一管理。在物业保修金交存期内,建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,维修费用从物业保修金中列支。

  物业保修金交存期限为五年。交存期内,物业保修金不足的,建设单位应当补足;交存期满后,物业保修金有余额的,应当返还建设单位。

  第四十八条 建设单位按照规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业保修,也可以自行组织维修。

  第四十九条 业主共用车库(位)的管理、使用等事项,应当征求全体业主意见,并通过全体业主人数三分之二同意。车主要求物业服务企业保管机动车或非机动车的,应当另行与物业服务企业协商签订车辆保管合同,车辆保管合同中应载明保管费用及损坏、遗失、被盗的赔偿标准,该费用未包含在物业服务费、卫生清洁费及地下室照明等费用中。

  第五十条 房屋满足交付使用条件或符合法律规定的交付使用日期生效后,无论业主是否接收房屋,其房屋的物业服务费由业主交纳。未满足交付使用条件或不符合法律规定交付使用的房屋,物业服务费应当由开发建设单位按合同规定支付给物业服务企业。

  前期物业服务收费标准及服务内容应在收费地点及蒙自市房地产管理信息平台进行公示,公示内容须载明所定收费标准、基本要求、分级服务要求的具体内容,收费标准中未涵盖的服务内容、服务深度,由业主与物业服务企业协商确定。

  第五十一条 前期物业服务收费标准需进行调整的,应当遵循下列程序:

  (一)物业服务企业向市住建局提出书面申请,由市住建局随机抽取第三方评估机构后由物业服务企业委托对上一年度物业项目经营情况进行审计,审计报告在物业管理区域内显著位置公示三十日;

  (二)物业服务企业将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显著位置公示三十日,并书面告知乡镇人民政府(街道办事处)、社区居民委员会、市住建局和发改价监部门;

  (三)调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过,表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。

  业主对物业服务收费标准调整有异议的,可以向发改价监部门投诉;认为物业服务收费标准调整违反前款程序的,可以向乡镇人民政府(街道办事处)和社区居民委员会投诉。

  第五十二条 物业服务企业在前期物业管理期间履行以下职责:

  (一)参与工程的检查,对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题,及时向建设单位、监理单位、市住建局或者相关专业管理部门提出整改建议;

  (二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议,并参与共用设施设备的安装、调试等工作;

  (三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案;

  (四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定向业主提供物业服务;

  (五)配合乡镇人民政府(街道办事处)、社区居民委员会以及建设单位做好业主大会的成立工作。

  第五十三条 已交付使用物业占总户数百分之五十以上的业主,因对建设单位选聘的物业服务企业未按合同约定服务的,要求物业服务第三方评估机构评估的,建设单位应当与业主、物业服务企业协商选定第三方评估机构,对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的,由市住建局随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效,并向全体业主公告,同时报告市住建局。评估费用由建设单位和提出异议的业主提前预交,经评估后不符合履约标准的,评估费用由建设单位承担,符合履约标准的,评估费用由提出异议的业主承担。

  经评估物业服务不符合履约标准的,建设单位可以按照合同约定更换物业服务企业,或者要求物业服务企业限期整改;逾期不整改的,委托方应当向市住建局报告,由市住建局录入物业服务企业信用档案,并向社会公示。

  第二节 前期物业的承接查验

  第五十四条 前期物业承接时,物业服务企业应当与建设单位、施工单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

  建设单位在商品房交付之前,应当将承接查验结果等相关资料报送市住建局。

  第五十五条 建设单位应当在现场查验物业二十日前,向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、综合管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)业主含共有人信息(姓名、房号、面积、身份证号码、电话号码);

  (五)房屋勘测成果报告;

  (六)物业管理所需要的其他资料。

  上述资料需提供电子版、纸质加盖公章,并报市住建局备案。

  第五十六条 建设单位、物业服务企业应当妥善保存业主信息资料,不得遗失、泄露业主信息资料,不得将业主信息资料用于与物业管理服务无关的活动。

  第五十七条 物业承接查验档案资料属于全体业主所有,物业服务企业应当妥善保管。前期物业服务合同期限届满或者终止的,物业服务企业应当自合同期满或者终止之日起十日内,在市住建局和乡镇人民政府(街道办事处)的监督确认下向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案资料。前期物业服务企业拒不移交物业和相关资料的,由市公安局协助移交。

  第五十八条 物业承接查验的费用,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的,由建设单位承担。

  物业交接后,发现存在隐蔽工程、设施设备质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位依法承担赔偿责任。

  业主大会成立、选举产生业主委员会的,前期物业服务企业应当向业主委员会备存承接查验相关资料并在物业管理区域内显著位置公示移交清单。

  第三节 物业服务用房及社区用房

  第五十九条 物业服务用房及社区用房按规划部门审批进行移交。

  规划部门在核发建设工程规划许可证时,应当对规划图纸中标注的物业服务用房及社区用房的位置和面积进行审核。

  在项目竣工验收前,规划部门应当对物业服务用房及社区用房等配套用房配置情况进行核实。

  第六十条 分期开发的新建物业尚未建设物业服务用房及社区用房的,应当在本期商品房交付使用前提供不低于规划用于物业服务用房及社区用房面积的房屋作为物业服务及社区临时用房。在规划审批建设的物业服务用房及社区用房交付使用前不得销售该临时用房。

  

第四章 物业服务

  

  第一节 物业服务企业

  第六十一条 市住建局建立统一的物业管理招标投标平台,为建设单位或者业主大会通过招标投标选聘物业服务企业提供服务和指导。

  业主大会通过统一的招标投标平台选聘物业服务企业。符合本办法第四十条情形之一的可由业主大会采取竞争性磋商的方式选聘物业服务企业。

  第六十二条 采取公开招标投标或者竞争性磋商方式选聘物业服务企业的,参照本办法第四十一条前期物业服务企业的选聘方式执行,中标通知书在小区显著位置公示,公示期不得低于七日。

  物业服务合同应当包含本办法第四十二条所列基本内容。

  第六十三条 物业服务合同到期前90日,由业主委员会对物业服务企业的服务满意度征求业主意见(通过书面、蒙自市房地产管理信息平台征求),所属社区居民委员会进行指导、监督。满意度达到物业项目总人数百分之六十以上需续聘的,必须经百分之五十的业主同意,且诚信评价分值应与物业项目规模对应。

  第六十四条 业主委员会按《物业服务合同》约定组织业主对物业服务企业履约情况进行满意度调查,满意率低于百分之五十的,经业主大会通过,可委托第三方评估机构对物业服务企业履约情况开展评估。业主委员会与物业服务企业协商选定第三方评估机构,对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的,由市住建局随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效,并向全体业主公告,同时报告市住建局。评估费用由委托人承担。

  评估范围限于日常物业服务中纠纷较多的物业服务标准和费用测算、物业服务质量。物业服务企业应当配合评估活动,评估结果在小区显著位置公示,公示时间不得低于十五天。公示期届满后十天内将情况报乡镇人民政府(街道办事处)、社区居民委员会及市住建局。

  第六十五条 业主依法享有的正当权益和根据物业服务合同享有的权利,应当受到保护。物业服务企业违反物业服务合同约定或者损害业主权益的,业主可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼;经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,由市住建局录入物业服务企业信用档案。

  第六十六条 物业服务企业将下列信息在物业管理区域内显著位置公示:

  (一)物业服务企业营业执照、资质证书或诚信评价结果;

  (二)项目经理、安保、维修负责人基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

  (三)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等,临时管理规约或管理规约;

  (四)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

  (五)业主交纳物业服务费、电梯运行电费及维护保养费、供水二次加压电费、消防设施、设备年检、垃圾清运等费用情况;

  (六)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项;

  (七)预收费用资金监管账户信息及监管规定;

  (八)其他应当公示的信息。

  业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以解释。

  第六十七条  物业管理区域内发生下列情况的,物业服务企业应当及时向相关行政管理部门、专业单位报告: 

  (一)建筑物及其附属设施设备存在安全隐患,不能及时排除,严重危及业主、物业使用人及建筑物安全的; 

  (二)影响社会稳定及群体性事件的; 

  (三)发生业主、物业使用人重大伤亡事件的; 

  (四)其他应当报告的情况。

  第六十八条 物业服务企业应当严格遵守法律法规和物业服务合同的约定,提供相应的服务,不得有下列行为:

  (一)违反物业服务合同约定降低物业服务标准;

  (二)未经业主大会同意提高物业服务收费标准;

  (三)未经业主大会同意提高电梯运行电费及维护保养费,供水二次加压电费及消防设施、设备年检等费用。

  (四)未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定,处分属于业主共有的财产或共用部位经营收益;

  存在上述情形的由市住建局计入物业服务企业诚信评价,在年终评价时按评价标准扣分。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,造成业主损失的,由业主委员会组织双方协调;协调不成的,业主可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼;经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,由市住建局录入物业服务企业信用档案。

  第六十九条 物业服务企业退出物业项目前,应当按照规定和合同约定办理移交手续,向业主委员会移交下列资料:

  (一)按照本办法第五十五条规定移交的资料;

  (二)业主含共有人发生变更的,将更新资料一并移交。

  (三)电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

  (四)物业管理用房、业主共用的场地和设施设备资料;

  (五)物业管理服务期间配置的固定设施设备资料;

  (六)物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料;

  (七)利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、预收的物业服务费、公共水电分摊费交纳记录等资料;

  (八)其他应当移交的资料。

  对拒不退出物业项目或者拒绝移交资料的,由市公安局协助业主委员会处理;有破坏共用设施设备、毁坏账册等行为的,由市公安局依法处理。

  第七十条 物业服务企业与业主委员会或者其委托的新选聘的物业服务企业办理交接的,交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认,并报物业所属社区居民委员会备案。物业服务企业与业主委员会可聘请第三方评估机构协助现场查验,费用由提出异议方承担,并出具查验报告,交接各方签字确认。

  未按物业服务合同约定导致电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的,绿化、照明等有损毁的,原物业服务企业应当修复、赔偿或者承担相应责任。

  第二节 诚信评价

  第七十一条 市住建局应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,对物业服务质量、合同履约情况、项目负责人等实行动态管理,定期对物业服务企业及项目开展专项检查,向社会公布信用信息评价结果。

  市住建局具体负责物业服务企业信用信息征集、考核、评价、汇总、核查工作。

  乡镇人民政府(街道办事处)、社区居民委员会、业主委员会等相关部门应当协助开展物业服务企业信用信息的征集、核查工作。

  对在物业服务中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业,市住建局应当给予表彰、奖励。

  第七十二条 物业服务企业未按照法律法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的,市住建局应当录入物业服务企业信用档案。

  物业服务企业有下列严重失信行为之一的,二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目,失信行为改正前,市住建局不予开具诚信证明:

  (一)在物业管理招标投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

  (二)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;

  (三)被认定乱收费或者收费不规范,未按时退还款项改正的;

  (四)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;

  (五)未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务,导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的;

  (六)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域,撤出时未按照规定办理交接手续,或者未按照规定移交资料、清退业主预交款项等;

  (七)以行贿谋取中标的;

  (八)伪造、变造资格、资质证书或者其他许可证件骗取中标的;

  (九)3年内2次以上使用他人名义投标、串通投标的;

  (十)其他串通投标、弄虚作假骗取中标的行为。

  (十一)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

  (十二)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的;

  (十三)出租、出借、转让物业管理资质证书或个人从业资格证的;

  (十四)泄露业主信息的;

  (十五)对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰,采取暴力行为或者打击报复的;

  (十六)对业主未按相关法规办理建设手续在物业管理区域内私搭乱建未进行劝阻、制止或未上报市城市管理局的;

  (十七)对业主装饰、装修过程中破坏房屋承重结构未进行劝阻、制止或未上报市住建局的;

  (十八)未按与业主约定或临时管理规约、管理规约按时、足额退还业主装饰、装修保证金的;

  (十九)其他损害业主利益情节严重的。

  (二十)其他违反法律法规规定情形的。

  物业服务企业有前款第一至十项情形之一的,二年内不得参加我市物业项目投标工作;有前款第十一至二十项情形之一的,一年内不得参加我市物业项目投标工作(前期物业服务参照本条款执行)。

  有前款规定情形之一的,业主可以向所属社区居民委员会投诉。乡镇人民政府(街道办事处)、市住建局进行核查,并书面告知业主核查结果。

  第七十三条 业主应当遵守临时管理规约、管理规约,按照物业服务合同约定履行义务。

  业主未按物业服务合同约定缴纳物业服务费、公共水电分摊、代收等费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示业主房号、姓名、所欠时间及金额,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。物业产权人、共有人或实际居住人涉及党政机关、行政事业单位、国企等国家公职人员的,物业服务企业报乡镇人民政府(街道办事处),经核实存在拖欠前述费用的上报州、市人民政府督查室按相关规定进行处理。

  第七十四条 物业服务收费具体方式根据招标文件或投标文件中的表述,在物业服务合同中进行约定。

  物业服务企业收取的装饰、装修保证金和预收的物业服务费、电梯运行电费及维护保养费、供水二次加压电费、消防设施、设备年检、垃圾清运等费用,为所交纳的业主所有,由所属社区居民委员会、业主委员会(未成立业主大会的为建设单位)与物业服务企业开设资金监管账户共同监督、管理,资金拨付应在物业服务合同中明确,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

  物业服务费、电梯运行电费及维护保养费、供水二次加压电费、消防设施、设备年检、垃圾清运等费用收支应当坚持公开、透明、质价相符的原则。

  物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务费年度预决算,每季度公布物业服务资金的收支情况。业主大会或者业主委员会(未成立业主大会的为建设单位)对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询的,物业服务企业应当自收到书面质询之日起十日内书面答复。

  第七十五条 未经业主大会、业主委员会(未成立业主大会的为建设单位)或者物业管理委员会书面委托,物业服务企业不得就业主共同管理事项擅自向业主征求意见。

  物业服务企业应当协助和维护业主活动中的正常秩序,出现破坏业主活动议事秩序情形的,物业服务企业应当及时劝阻当事人,并保留证据,向有关部门举报。

  第七十六条 物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的,双方应当签订书面委托协议,明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式,物业服务企业不得再向业主收取其他费用。未签订书面委托协议的,由专业经营单位自行负责相关工作。

  专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。

  

第五章 物业的使用与维护

  

  第七十七条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置,超荷载存放物品;

  (二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方;

  (三)违反市人民政府有关房屋出租规定;

  (四)违法建设建筑物、构筑物,或者破坏、擅自改变房屋外貌;

  (五)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益;

  (六)损毁树木、绿地;

  (七)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

  (八)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;

  (九)任意弃置垃圾、排放污水、油烟、抛掷杂物或者露天焚烧杂物;

  (十)制造超过规定标准的噪声、振动;

  (十一)在规定区域外停放车辆;

  (十二)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

  (十三)擅自架设电线、电缆等;

  (十四)擅自在楼道等业主共有区域堆放物品;

  (十五)违反规定饲养家禽、宠物;

  (十六)法律法规、临时管理规约和管理规约禁止的其他行为。

  有前款所列行为之一的,物业服务企业应当及时进行劝阻、制止,并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会(未成立业主大会的为建设单位)有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会(未成立业主大会的为建设单位)可以按照临时管理规约、管理规约的约定或者业主大会的决定,对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

  物业产权人、共有人或实际居住人涉及党政机关、行政事业单位、国企等国家公职人员的,有前款所列行为之一,经劝阻未停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失侵害的,物业服务企业报乡镇人民政府(街道办事处),经核实存在侵害行为的上报州、市人民政府督查室按相关规定进行处理。

  第七十八条  业主养犬,应当按照相关规定、临时管理规约、管理规约进行管理。携犬外出应当拴扣狗带、牵引出门、清理粪便。

  养犬行为对其他业主造成骚扰、人身威胁的,受侵害的业主可以向物业服务企业投诉、举报。物业服务企业应当进行劝阻,养犬人拒不听从劝阻且影响其他业主正常生活的,物业服务企业应当及时向市城市管理局报告。

  第七十九条 业主转让或者出租物业时,应当将临时管理规约、管理规约、物业服务收费标准等事项告知买受人或者承租人,并对物业服务费用的结算作出明确约定。买受人应当在产权交易手续完成之日起三十日内,将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。物业服务企业及时更新业主信息。

  业主在转让房屋产权时,应当向买受人出具交纳物业服务费及相关费用的证明。

  第八十条 物业管理区域内停车库(位)严重不足的,经百分之二十以上业主提议,可召开业主大会。经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,在不占用小区消防通道、公共配套设施的前提下,经政府相关部门批准后,可以在物业管理区域内增建车库(位)。

  

第六章 公共收益与维修资金

  

  第八十一条 业主大会应当建立规范的财务管理制度,物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费及业主委员会委员工作补贴应当按照财务要求建账、入账,业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料,每半年在物业管理区域内显著位置公示收支情况。

  第八十二条 业主对住宅专项维修资金使用、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会收支情况有异议的,经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议,可以要求查询有关财务账簿。

  第八十三条 需要对住宅专项维修资金使用、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况进行年度审计的应在业主大会议事规则中明确,由业主委员会随机抽取在市住建局入围的第三方评估机构,委托其对收支账目进行审计,审计费用由业主委员会承担,并将审计报告在物业管理区域内公示三十日。

  第八十四条 业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

  对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计,应当在业主大会议事规则中约定。

  第八十五条 业主大会尚未成立期间,需要动用住宅专项维修资金的,物业服务企业应当提出维修实施方案,由物业所属社区居民委员会按照《红河州住宅专项维修资金管理办法》组织征询业主意见,依法讨论通过后,按相关规定申报审批。

  第八十六条 发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即进行维修、更新和改造的,业主委员会(未成立业主委员会的为建设单位)、物业管理委员会、业主、物业服务企业向所属社区居民委员会提出申请,经社区居民委员会核实可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案,向市住建局提出资金使用申请:

  (一)电梯故障;

  (二)消防设施故障;

  (三)电力故障;

  (四)二次供水水泵运行中断;

  (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;

  (六)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

  市住建局应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起二个工作日内完成审核后报州住建局审批。应急维修工程竣工验收后,应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

  

第七章 监督检查

  

  第八十七条 本市建立物业管理活动乡镇人民政府(街道办事处)、社区居民委员会二级管理体系,按照属地管理原则开展相关工作。

  第八十八条 业主可通过各行政主管部门公布的投诉、举报的受理方式,对物业管理的违法违规行为进行实名(姓名、住所、联系电话)投诉、举报。

  有关行政主管部门在接到投诉、举报后应当登记,属于本部门职权范围的事项,应当受理,并在五个工作日内予以回复;不属于本部门职权范围的事项,应当在二个工作日内告知信访人向有关部门反映。

  执法单位需要进入住宅小区开展执法工作的,物业服务企业、业主委员会、业主、所属社区居民委员会应当协助、提供便利。

  第八十九条 市住建局履行下列职责:

  (一)负责全市物业管理活动的相关政策研究,建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制;

  (二)负责全市物业服务企业备案;

  (三)建立全市物业行政监管综合管理平台或物业管理行业信用信息平台。定期开展物业服务质量专项检查,做好物业服务企业及从业人员的信用信息征集、核查和监管工作,并接受查询;

  (四)负责物业管理项目招标投标监督管理,统筹全市住宅专项维修资金监管工作;

  (五)负责监督建设单位履行房屋工程质量的保修责任,对存在的问题进行处置;

  (六)负责对损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置,超荷载存放物品的情形进行处置;

  (七)负责对将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方等情形进行处置;

  (八)负责对违反市人民政府有关房屋租赁规定的情形进行处置;

  (九)建立完善分级培训辅导体系,促进物业行业技术进步;

  (十)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议、装饰装修协议示范文本,会同专业经营单位制定相关委托协议示范文本;

  (十一)制定《蒙自市物业服务收费等级服务指导标准》、《蒙自市物业服务招标投标管理办法》、《蒙自市物业服务行业诚信评价实施办法》;

  (十二)法律法规规定的其他职责。

  第九十条 乡镇人民政府(街道办事处)应当配备专门的管理人员,并履行下列职责:

  (一)负责物业管理项目备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案;

  (二)负责制定首次业主大会会议筹备经费管理办法;

  (三)建立物业管理矛盾投诉调解机制,指导、协助和监督社区居民委员会调处物业管理矛盾纠纷;

  (四)负责对擅自在楼道等业主共有区域堆放物品督促整改,对辖区内物业项目的房屋安全、房屋租赁等监督检查,建立相关物业管理档案;

  (五)指导、协助和监督辖区内业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动,组织成立物业管理委员会;

  (六)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

  (七)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会和物业管理委员会违反相关规定的决定;

  (八)法律法规规定的其他职责。

  第九十一条 市相关行政主管部门应当按照各自职责,负责下列事项的监督管理工作:

  (一)市规划局负责物业管理区域的划分、改、扩建审批,协助核查认定违法建筑;

  (二)市民政局负责业主大会、业主委员会登记备案;

  (三)市城市管理局负责对下列情形进行监督检查并按规定查处:

  1. 对违法建设建筑物、构筑物或者破坏、擅自改变房屋外貌的;

  2. 擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画的;

  3. 擅自私拉架设电线、电缆的;

  4. 乱设摊点占道经营,擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,占用和损坏公共绿地、道路等损害业主共同利益的;

  5. 焚烧绿化垃圾、生活垃圾或者其他废弃物的;

  6. 违反规定饲养家禽、家畜、宠物的;

  7. 职权范围内的其它违法行为。

  (四)市园林局负责对擅自伐、移树木或损毁树木、绿地等行为监督检查并按规定查处;

  (五)市环保局负责对违法排放水污染物、油烟或者露天焚烧杂物、树叶、垃圾、其他废弃物,制造超过规定标准的噪声、振动,任意弃置垃圾等行为监督检查并按规定查处;

  (六)市公安局负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为,对监控安防、车辆停放、私拉电线电缆对电动车充电、生活噪音等开展监督检查,对违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品进行监督检查,并协助开展房屋租赁监督管理工作;

  (七)市发改局负责物业收费监督检查,涉及物业收费等方面的举报、投诉及价格违法案件进行查处;

  (八)市人防办负责人防工程设施违法行为的监督检查;

  (九)市水务局负责供水、排水等监督检查;

  (十)市市场监督管理局负责调处涉及房屋交易、物业服务活动中涉及的合同纠纷,假冒伪劣商品查处,负责电梯等特种设备安全运行的监督检查,协助市住建局制定相应的合同范本;

  (十一)市消防大队负责对损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,擅自占用妨碍公共通道、安全出口、消防通道等行为监督检查处理;

  第九十二条 乡镇人民政府(街道办事处)应当建立联席会议制度,联席会议由乡镇人民政府(街道办事处)组织,市公安局、市住建局、社区居民委员会、业主委员会、物业协会、物业服务企业等参加,协调处理辖区内下列物业管理中的有关事项:

  (一)物业管理活动中的突出问题;

  (二)业主委员会不依法依规履行职责的问题;

  (三)业主委员会换届过程中出现的突出问题;

  (四)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

  (五)需要协调解决的其他突出问题。

  第九十三条 住宅物业的建设单位未通过招标投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,按《物业管理条例》第五十六条规定,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

  第九十四条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,按《物业管理条例》第五十七条规定,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第九十五条 建设单位、物业服务企业不移交有关资料的,按《物业管理条例》第五十八条规定,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

  第九十六条 物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,按《物业管理条例》第五十九条,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第九十七条 挪用专项维修资金的,按《物业管理条例》第六十条 ,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  第九十八条 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,按《物业管理条例》第六十一条,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

  第九十九条 未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,按《物业管理条例》第六十二条 ,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第一百条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

  个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

  第一百零一条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律法规的活动,按《物业管理条例》第六十五条 ,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

  第一百零二条 物业服务第三方评估机构违反本办法规定,出具的评估报告具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的,按双方签订的委托协议违约条款进行处理,并按相关法律法规处罚,予以公示;造成当事人损失的,应当承担相应的赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第一百零三条 业主委员会违反本办法第二十九条规定的,由乡镇人民政府(街道办事处)责令限期改正;逾期不改正的,由乡镇人民政府(街道办事处)、社区居民委员会组织召开业主大会会议选举新的业主委员会;相关责任人员构成犯罪的,追究刑事责任。

  业主委员会委员因个人行为造成其他业主合法权益受到侵害的,应当承担相应的法律责任。

  第一百零四条 专业经营单位违反本办法第七十六条规定的,按相关规定处理。

  第一百零五条 行政主管部门、乡镇人民政府(街道办事处)的工作人员违反本条例,有下列情形之一的,按《云南物业管理条例》第六十条,由上级行政机关或者主管部门责令改正,并依法给予处分:

  (一)未按照本条例规定筹备、组织成立业主大会的;

  (二)未按照本条例规定履行监督检查职责的;

  (三)违反物业管理投诉处理规定的;

  (四)发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的;

  (五)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

  

第八章 附则

  

  第一百零六条 本办法中下列用语的含义是指:

  (一)物业,是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地;

  (二)业主,是指房屋的所有权人(配偶),尚未进行房屋权属登记,但基于买卖、赠与、征收补偿等已经合法(到相关部门办理手续)占有该房屋的权利人;

  (三)物业使用人,是指实际使用物业的人;

  (四)物业服务企业,是指依法取得独立法人资格,从事物业服务的企业。

  第一百零七条 对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损,房屋产权单位或者售房单位因客观原因未实施物业管理的老旧住宅小区,乡镇人民政府(街道办事处)、市住建局、市规划局应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,制定老旧住宅小区物业管理规划和年度实施计划,完善配套城乡基础设施和公共服务设施,改善老旧住宅小区综合环境,逐步实施物业管理。

  老旧住宅小区的范围由市人民政府确定。

  第一百零八条 本办法适用范围之外的物业管理、未竣工验收项目的物业管理及其监督活动参照本办法执行。

  本办法自2018年12月1日至2023年11月30日施行。

  

  附件:《蒙自市物业服务收费等级服务指导标准》